가을철 전세대란 오나?-MB정부 전세대책의 한계와 전세난 대응방향

가을철 전세대란 오나?

- MB정부 전세대책의 한계와 전세난 대응방향 -

                                                                                백남주 우리사회연구소 연구위원

  1. 최근 전세가격 동향

□ 심화되는 전세난

- 서민들에게 시름을 안겨주고 있는 전세가격은 2011년 들어 그 증가세가 더욱 커짐. 2011년 3월 전세가격은 전월에 비해 1.7% 급등하기도 함.

- 값싼 전세를 찾기란 점점 불가능해 지고 있음. 부동산정보업체 ‘닥터아파트’에 따르면 2011년 7월 기준 수도권 1억원 이하 전세가구수는 총 85만 1205가구로, 전세가 상승이 시작되기 직전인 2009년 1월보다 33만3850가구(28.2%)가 감소.

▲전세가격 증감률(전월대비) / 출처 : 국민은행

- 2011년 들어 급등했던 전세가격은 최근 들어 계절요인 등으로 상승세가 둔화. 하지만 장기평균과 비교하면 여전히 높은 수준. 2006년~2010년 5년간 5월의 평균 전세가격 상승률(전월대비)은 전국 0.28%, 수도권 0.36%, 서울 0.28%로 2011년 5월(전국 0.8%, 수도권 0.5%, 서울 0.4%)에 비해 낮은 수준. 6월의 경우도 지난 5년간 평균 전세가격 상승률(전월대비)이 전국 0.2%, 수도권 0.26%, 서울 0.26%로 2011년 6월(전국 0.7%, 수도권 0.4%, 서울 0.4%)에 비해 낮은 수준.

- 장마철이 끝나자 다시 전세가격이 더 크게 오를 조짐을 보이고 있음. 부동산 정보업체 <부동산114>, 7월 넷째 주(18~22일) 전세시세는 전주에 비해 서울 0.07%, 수도권 0.04% 상승. 셋째 주(11~15일) 서울 0.05%, 수도권 0.02%, 둘째 주(4~8일) 서울 0.03%, 수도권 0.01% 등 상승폭이 확대.

□ 이러한 흐름 속에 가을 이사철이 본격화 되면 전‧월세 난은 더욱 심각해 질 것으로 보임.

2. 전세난의 구조적 원인

□ 주택가격이 하락기에 접어들면서 집을 사지 않고 전세나 월세를 선호하는 현상이 나타남. 그에 따른 전‧월세 수요 증가.

- KB금융지주 경영연구소가 2011년 4월 8일 전국 308개 중개업소를 대상으로 설문조사를 한 결과에 따르면 현재 전세난의 이유로 전국적으로 주택가격 하락에 대한 기대로 임차인들이 집을 사지 않고 전세를 선호하기 때문이라는 응답이 33%로 가장 많았음. 특히 수도권의 경우 이 비율이 48%를 기록.

- 한편으로 주택가격 상승을 기대해 여러 채의 주택을 매입해 이를 다시 임대주택으로 내놓으려는 사람들이 줄어들며 민간부문의 임대주택 공급이 늘어나지 않는 측면이 존재(이는 최근 들어 박재완 기획재정부 장관 등이 강조하는 내용이기도 함).

- 일각에서는 전세가격 상승으로 인해 매매가격과의 격차가 줄어들며 전세수요가 매매수요로 전환되지 않겠느냐는 전망이 제기(전세가격과 매매가격의 차이가 줄어들면 전세에 사느니 집을 구매하자는 심리가 작용). 하지만 이는 건설광고에 큰 이득이 걸려있는 보수언론들의 선동적인 성격의 주장. 특히 주택문제의 핵심이라고 할 수 있는 서울, 수도권 지역에서는 적용하기 힘든 주장. 아파트 매매가격 대비 전세가 비율은 서울의 경우 2011년 6월 기준 47.4%로 아직 50%도 넘지 않은 상황. 이 비율이 70%이상은 되어야 위와 같은 주장은 설득력을 가질 것임.

▲ 아파트 매매가격 대비 전세가 비율 / 출처 : 통계청

□ 정부의 공공임대주택 공급 감소.

- 2008년 이명박 정부 들어와 공공임대 보다는 보금자리 주택 같은 분양위주의 부동산 정책을 추진. 2007년 146,565호를 정점으로 공공임대주택 공급은 급감(※ 반면 공공부문의 분양공급량을 보면 2006년 43,654호, 2007년 52,127호, 2008년 51,250호, 2009년 98,665호를 기록).

- 대부분의 공공임대주택 건설을 담당하고 있는 한국토지주택공사(LH)는 2010년 말 기준 125조원의 부채를 지고 있음. 이는 LH가 뉴타운 사업 등 무분별하게 개발 사업을 펼치고, 4대강 사업 등 대형 국책사업에 동원되면서 막대한 보상비 등을 떠안은 것이 주원인.

- 2011년 LH의 사업비는 30조7000억원. 과도한 부채로 인해 지난해 초 수립했던 연간 사업비 43조에 비해 14조원 가까이 줄어든 수준. 특히 올해 신규사업비는 2조7000억원에 불과해 공공임대주택, 보금자리주택 등의 공급이 차질이 예상.

- 국민임대주택 건설 사업계획을 취소하는 경우도 발생하고 있음. 7월 18일 국토해양부는 전국적으로 7곳의 국민임대주택 건설 사업계획을 취소. 이들 지구에서 공급하려던 주택 물량은 4189가구에 달함.

▲ 공공임대주택 건설현황(단위 : 호) / 출처 : 국토해양부

건설실적 : 사업계획승인 기준(다가구‧부도임대주택‧미분양매입 포함)

□ 뉴타운 사업 등 무분별한 난개발로 멸실 수요 증가

- 2009년, 전세수요로 이어지는 재개발‧재건축으로 인한 주택철거가 31,061호인데 비해 전세주택으로 공급되는 다세대 연립주택 등은 11,074호에 불과하여 2만호의 수급불균형이 발생. 2010년에도 48,689호 멸실과 22,539호 공급으로 2만5000호의 수급불균형이 발생(이상 2011년 민주노동당 정책당대회 뉴타운 관련 자료집 ‘MB뉴타운 OUT, 진보적 도시재생대안찾기’ p35 참조). 이렇게 보면 최근의 전세난은 일면 예견할 수 있었던 문제.

- 한편 서울시에 따르면 2년 후인 2013년에 시내 주택 65,000가구가 뉴타운·재건축·재개발 등 각종 재정비 사업 등으로 인해 헐릴 것으로 전망. 이는 2013년 민간·공공 분야 주택 공급 예상물량인 61,000가구보다 4,000가구나 많은 수치.

- 주택 공급량에서 멸실량을 뺀 순공급량은 2011년 1만4000가구, 2012년 6000가구로 점차 줄다가 2013년에 -4000가구를 기록한 후 2014년에 3만1000가구로 다시 늘어날 것으로 서울시는 전망. 하지만 LH는 빚더미에 올라앉아있고, 부동산 경기 침체로 민간건설사들도 분양물량을 조절하고 있어 서울시의 전망대로 주택이 공급될지는 미지수.

- 또한 재개발, 재건축 사업은 보통 저렴한 다가구․다세대 주택(혹은 상대적으로 값싼 아파트) 등이 허물어지고 그 자리에 값비싼 아파트가 들어서는 형태이므로 단순히 주택 수만을 비교해서는 서민들의 주거난이 어떻게 될지 예측할 수 없음. 좀 더 구체적인 분석이 필요.

□ 임대인의 월세 선호 경향

- 임대인들이 전세보다는 월세를 선호하는 것도 전세난을 부추기는 요인으로 작용. 저금리 기조가 장기화되고, 부동산 가격 상승세가 멈추면서 집주인들이 목돈을 굴릴 곳이 마땅치 않음. 월세이율(전세보증금 대비 월세비율)은 2011년 4월 기준 전국 0.93%, 서울 0.82%, 수도권 0.89%를 기록 중. 반면 2년만기 정기예금 금리는 연 3.0~4.3% 수준(2011년 1분기 1~2년미만 정기예금 금리는 4.16%수준).

- 예를 들어 전세보증금 1000만원에 대해 월세를 받게 되면 연간 96만원 가량(월세이율 0.8%로 가정, 월8만원)을 받는데 비해 1000만원을 은행에 넣어두면 연간 40만원의 이자(4.0%로 가정)를 받을 수 있을 뿐.

▲ 월세이율과 수신금리 격차

출처 : 강선구(2011.06.22), ‘전세 감소의 경제적 의미’. LG경제연구원


□ 너무 높은 집값

- 주택가격이 너무 높아 실수요자들이 주택구입을 할 수 없어 전세수요가 증가.

- 정부는 집값이 오르지 않아 사람들이 집을 사지 않고 기다리기 때문에 전세수요가 늘어난다고 생각. 앞서 언급했듯이 이러한 현상이 전세가격 상승을 부추기는 요인으로 작용하는 것이 사실.

- 하지만 주택시장에 있어 더욱 근본적인 문제는 주택가격이 너무 높아 집을 구매하려해도 구매 할 수 없어 전세에 살 수밖에 없는 사람들이 존재한다는 것. 즉, 높은 집값 때문에 어쩔 수 없이 전세수요가 증가하는 측면이 존재. 서민들을 중심으로 부동산 문제를 바라본다면 집값 상승을 기대하는 대기수요 보다 이 부분이 더욱 중요할 수 있음.

- 한국의 PIR(소득대비 주택가격 수준)은 집값이 비싸기로 유면한 미국이나 일본에 비해서도 2배 가까이나 높음. 특히 2008년 서울의 PIR은 12.64. 미국 뉴욕(7.22)과 샌프란시스코(9.09)보다 높게 나타남.

- 특히 새로 집을 구입해야하는 20~30대들의 구매력은 계속 감소하고 있어 위와 같은 문제는 향후 더욱 심각해질 것.

- 집값을 하향 안정화 시켜 전세에 살 수밖에 없는 가구들을 매매수요로 전환해 전세수요를 줄일 필요가 있음.

 

 3. MB정부 전세정책

□ 이명박 정부는 2011년 상반기에만 한 달에 한 번 꼴로 부동산 관련 정책을 발표.

- 1·13 전월세 대책 : ▲소형ㆍ임대주택 시장에 민간이 뛰어들도록 유인, ▲수요자의 전세대출 기준 완화, ▲분양가 상한제 폐지 등이 핵심.

- 2·11 전월세시장 안정 보완대책 : ▲건설사 등 민간이 임대사업에 뛰어들 수 있도록 유도 ▲무주택 세입자에 대한 전세자금 대출한도를 늘리고 금리를 낮추는 등의 내용이 핵심.

- 3‧22 주택거래 활성화 방안 : ▲총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치는 예정대로 3월말 종료(가계부채 부담 때문)하는 대신 주택을 거래할 때 발생하는 취득세를 낮추기로 함. ▲분양가상한제 폐지 법안 조속 통과방침 확인.

- 5.1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 : ▲양도세 비과세 요건 완화, ▲미분양 투자 세제지원 및 조건 완화 등.

- 6‧30 ‘2011년 하반기 경제정책방향’ : ▲수도권 전매제한 완화 ▲재건축

□ 정부 정책의 방향은 결국 집 부자들에게는 혜택을 줄 테니 집 사기를 권유하고, 서민 세입자에게는 힘들면 빚을 내어 사용해라는 신호를 보내고 있는 것.

- 정부는 ‘매매시장이 살아나면 전세난은 자연히 해소될 수 있다’는 인식을 가지고 있음. 사람들이 집을 사려해야 전세 수요가 상대적으로 줄어들고, 주택 구매를 해야 이를 다시 임대시장에 내놓을 수 있다는 것. 그에 따라 부동산 거품이 꺼지지 않도록 떠받치며 각종 혜택을 통해 투기수요를 조장하고 있음. 이는 정책의 실효성 여부를 떠나 부동산 거품잡기에는 관심이 없다는 것을 보여줌.

- 특히 당장의 전세난에 대응하기 위해 다주택자들이 집을 많이 사서 임대주택으로 공급해야 전세난을 풀 수 있다는 시각을 보여줌. 그에 따라 다주택자 양도세 중과 폐지 등 다주택자들에 대한 다양한 혜택을 고려․추진하고 있음. 참여정부 당시 보유세를 강화해 다주택자들이 기존의 주택을 내놓게 하겠다는 입장과는 정반대의 정책.

- 박재완 기획재정부 장관은 다주택자들에 대한 인식이 변해야 한다고 주장. 7월 11일 방송기자클럽 토론회에서 “다주택자들에 대한 부정적 인식으로 전ㆍ월세 주택 공급물량이 줄어든 것이 안타깝다”고 언급.

- 전세 수요자들을 대상으로는 전세자금 대출을 늘리는 방안을 추진.

□ 한편 건설사들은 분양가 상한제, DTI규제 등으로 주택 공급이 원활하지 못해 전세난이 심각해지고 있다며 DTI폐지 등을 포함한 추가적인 부동산 규제책들을 요고하고 있음.

 

4. 정부정책의 문제점과 전세난 해소방안

 

□ 위와 같은 정책방향을 가지고서는 전세난을 해소할 수 없을 것.

□ 다주택자를 지원해 민간부분에서 임대주택을 공급한다는 정책방향은 효과를 보기 어려움.

- 다주택자에게 혜택을 주는 것이 공정한 것이냐는 논란을 떠나 실효성 역시 불투명.

- 다주택자를 규제하는 가장 대표적인 정책인 다주택자 양도세를 중과제도는 이명박 정부 들어와 실제 제대로 시행된 바가 없음. 이명박 정부는 2009년 3월 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하려 했으나 반대여론으로 인해 폐지 대신 2년간 결정을 유보. 이 기간 동안에는 중과세율이 아닌 일반세율을 적용. 작년에 유보시한을 다시 2012년 12월 까지 연장. 따라서 이명박 정부 출범이후 다주택자에 대한 양도세 중과는 2008년 2월 25일 취임 이후부터 2009년 3월 15일까지, 1년 조금 넘게만 적용된 것이 전부. 2년 넘게 양도세 중과를 하지 않았지만 전세난은 계속 심각해 졌음. 이는 현재의 전세난이 단순한 수급문제가 아니라 부동산 시장의 구조적인 문제임을 명확히 보여줌.

- 또한 다주택자에게 세금 혜택을 주게 되면 강남 등 임대 수요가 많고 전월세 가격이 높은 특정 지역에 투기 수요가 몰려 집값을 자극하고, 주택 가격이 오를 것이라는 기대감으로 매물도 줄어드는 부작용이 발생할 가능성이 큼. 강남 등 투기지역을 중심으로 투기수요가 몰려 집값 상승을 부추기면 여타 지역으로 파급되어 서민들의 주거난은 더욱 심각해 질 수 있음.

- 다주택자들이 추가적으로 집을 사서 임대사업에 나서게 할 정도가 되려면 부동산 거품을 지탱하는 차원을 넘어 집값이 상승할 것이라는 신호를 주어야 하는데, 이정도의 신호를 보내기 위해서는 아주 강력한 수단이 필요할 것. 하락기에 접어든 부동산 시장을 상승세로 돌려세우려 했다간 무리한 정책이 동반 될 수밖에 없고 이는 더 큰 충격을 불러올 것.

- 오히려 보유세 강화 등을 통해 집을 자산수단으로 몇 채씩 가지고 있는 사람들이 집을 내놓도록 유도할 필요가 있음.

□ 전세자금 대출기준 완화제도는 전세 수요자에게 빚을 늘리도록 해 가계에 부담을 주는 정책. 적극적인 전세대책이라고 보기 힘듦.

- 물론 높은 주택가격으로 인해 대출 없이는 전세를 구하기 힘든 것이 현실. 따라서 전세자금 대출을 지원하는 제도가 서민들에게 도움이 되는 측면이 존재. 하지만 전세가격을 잡기보다는 대출을 지원하는 방향의 정책은 근본적인 대책이 될 수는 없음.

- 전세자금 지원 확대는 오히려 부동산 시장으로의 자금유입을 확대해 주택․전세 가격을 인상시키는 요인으로 작용할 수 있음. 이 경우 가계는 더 많은 빚이 필요해져 부담이 더 커지는 악순환으로 이어질 수 있음.

- 또한 현재 한국경제의 뇌관으로 떠오른 가계부채 문제를 고려해 본다면 경제에 더 큰 충격을 가져다주는 정책이 될 수 있음.

□ 정부는 부동산 부양을 멈추고 집값이 떨어지는 방향으로 간다는 신호를 주어야 함.

- 계속 집값상승을 부추기니 ‘언젠간 다시 집값이 오르겠지’ 하며 실제 주택 구매를 하지 않고 대기수요에 머무르고 있음. 이제는 부동산이 자산증식용 수단이 아니라 주거 수단이라는 인식을 빠르게 정착시키고, 새로운 부동산 시장에 적응해 나가도록 해야 함.

- 지금으로선 어느 정도 집값이 떨어져야 주택시장 안정은 물론 주택구입 여력이 있는 전세 수요층의 매매 활성화(전세 수요 감소)로 전세시장도 안정을 꾀할 수 있을 것.

- 물론 집값이 떨어지면 무리하게 빚을 내 집을 산 사람들(하우스푸어)은 피해를 볼 수 있음. 하지만 집값이 이전처럼 상승하기에는 한국경제의 구조상 어려움. 만약 무리하게 부동산 부양을 한다면 집값 상승을 부추겨 일반 서민들의 주거문제는 더욱 심각해 질 수 있음. 따라서 집값을 연착륙 시키는 정책을 펴면서 이들 계층들을 대상으로는 대출 이자 조절 등의 보완적인 대책을 마련하는 방향이 되어야 할 것.

□ 공공임대 주택을 늘리는 방향으로 나가야 함.

- 다주택자들이 집을 사서 임대주택을 공급할 수 있도록 혜택을 주는 것이 아니라 정부가 나서서 공공임대주택을 늘리는 방향이 되어야 함.

- 2010년 인구주택총조사에 따르면 2010년 주택의 자가보유율은 61.3%를 기록. 여전히 10가구 중 4가구는 임차가구로 구성. 하지만 공공임대주택 비중은 4.7%에 불과한 실정. 여타의 나라들에 비해 상당히 취약한 수준. 

 □ 장기적으로는 공공부문이 중심이 되어 임대주택 공급을 늘려가는 한편 당장에는 전월세 상한제 도입, 임대차 계약 기간 연장 등으로 서민들의 부담을 줄여나가야 할 것.